賃貸マンションのオーナーこそ家族信託を。成年後見では守りきれない不動産経営の続け方

賃貸マンションやアパートを経営しているオーナーの多くは、相続税の対策には熱心です。

ところが、その前に訪れるかもしれない、もうひとつのリスクについては、意外と備えができていないことがあります。

それが、オーナー自身が認知症などで判断する力を失ったときに、不動産経営そのものが止まってしまうというリスクです。

今回は、賃貸経営をしているオーナーが元気なうちに知っておきたい、成年後見と家族信託の違いと、経営を止めないための備え方をまとめます。

オーナーが認知症になると賃貸経営の何が止まるのか

不動産の賃貸経営は、毎日のようにさまざまな契約や判断の積み重ねで成り立っています。

入居者との賃貸借契約の締結や更新、外壁や設備の修繕工事の発注、管理会社との契約の見直し、金融機関からの借り換えなど、どれもオーナー本人の意思表示が前提です。

ところが、認知症が進んで意思能力がないと判断されると、本人が結んだ契約は無効になるおそれがあり、こうした手続きを進められなくなります。

家族が代わりに署名すればいいと考える方もいますが、家族であっても本人の代わりに契約する権限は当然にはありません。

大規模修繕のタイミングを逃して建物の価値が下がったり、空室を埋められずに収益が落ちたり、売却や建て替えの判断ができないまま時間だけが過ぎたりと、経営への影響は小さくありません。

成年後見制度で賃貸経営は守れるのか

判断する力を失った人の財産を守る制度として、まず思い浮かぶのが成年後見制度です。

家庭裁判所が選んだ後見人が、本人に代わって財産を管理し、必要な契約を結ぶことができます。

ただし、成年後見制度の目的は、あくまで本人の財産を減らさずに守ることにあります。

そのため、借り入れをして建物を建て替える、相続税を見据えて資産を組み替えるといった、リスクをとる積極的な運用は、原則として認められにくいのが実情です。

また、後見人には家庭裁判所への定期的な報告が求められ、専門職が後見人になれば、管理する財産の額に応じて毎月の報酬も発生します。

しかも、一度始まると、本人が亡くなるまで原則としてやめることはできません。

成年後見制度の仕組みや、法定後見と任意後見の違いは、こちらのページで分かりやすく解説されています。

成年後見制度の仕組みと相談先

成年後見は本人を守るためには大切な制度ですが、賃貸経営を続けて資産を活かしていくという目的には、必ずしも合っていないことが分かります。

家族信託なら経営を子どもに引き継げる

そこで注目されているのが、家族信託です。

家族信託は、オーナーが元気なうちに、自分の財産の管理や処分を信頼できる家族に託しておく契約です。

登場するのは三者で、財産を託す人を"委託者"、託されて管理する人を"受託者"、財産から生まれる利益を受け取る人を"受益者"と呼びます。

賃貸マンションの例でいえば、次のような形が一般的です。

委託者　オーナーである親
マンションの管理や処分を子どもに託します。

受託者　後を継ぐ子ども
マンションの名義を預かり、賃貸契約や修繕、管理会社とのやり取りを担います。

受益者　オーナーである親
これまでどおり家賃収入を受け取り、生活費や介護費用に充てます。

この形なら、親が認知症になった後も、受託者である子どもが契約の範囲で賃貸経営を続けられます。

家賃は引き続き親のものなので、親から子へ財産を贈ったことにはならず、契約の時点で贈与税がかかることもありません。

契約の内容しだいで、修繕だけでなく、売却や建て替えまで受託者に任せることもでき、成年後見よりも柔軟に経営を続けられるのが大きな違いです。

家族信託でできないことと注意点

柔軟な家族信託ですが、万能というわけではありません。

導入してから困らないように、できないことや注意点もあらかじめ押さえておきましょう。

介護や施設入居の手続きは対象外
家族信託で任せられるのは、信託した財産の管理です。
介護サービスや施設入居の契約など、本人の生活に関わる手続きは対象にならないため、必要に応じて任意後見契約を組み合わせる方法があります。

赤字を他の所得と相殺できない
信託した不動産から生じた赤字は、税務上、信託していない他の所得と相殺できないというルールがあります。
大規模修繕などで赤字が出やすい物件は、税理士にも相談しながら信託する財産を選ぶことが大切です。

ローンが残っている物件は金融機関との調整が必要
借入金そのものは信託できないため、ローンが残っている物件を信託するときは、事前に金融機関の了承を得ておく必要があります。

こうした点を踏まえると、家族信託は家族の状況や物件ごとに、オーダーメイドで設計するものだと考えておいたほうがよさそうです。

費用の目安と始めるタイミング

家族信託を専門家に依頼する場合、主な費用は契約書の作成費用と、不動産の信託登記にかかる費用です。

契約書の作成は、20万円台からを一つの目安にしている事務所が多く、ほかに公正証書にするための手数料や、登録免許税、司法書士への報酬などがかかります。

決して安い金額ではありませんが、成年後見で毎月の報酬が本人の生涯にわたって続くことや、経営が止まったときの損失を考えると、十分に検討する価値はあるでしょう。

そして何より大切なのが、始めるタイミングです。

家族信託は契約なので、オーナー本人に判断する力があるうちにしか結ぶことができません。

認知症の診断を受けてからでは間に合わない場合もあるため、まだ元気だと思える今こそが、検討を始める一番のタイミングです。

家族信託の具体的な仕組みや、相談から契約までの流れは、こちらのページで確認できます。

家族信託の仕組みと相談の流れ

経営を止めない備えは家族の話し合いから

賃貸マンションは、オーナーが長い時間をかけて築いてきた大切な事業です。

その事業を、本人の判断力が衰えたという理由だけで止めてしまうのは、オーナーにとっても、入居者や家族にとっても望ましいことではありません。

成年後見と家族信託には、それぞれ得意なことと不得意なことがあり、どちらか一方が正解というわけではありません。

物件の状況や家族の関係、将来どうしたいかによって、最適な組み合わせは変わります。

まずは次の家族の集まりで、マンションをこの先どうしていきたいのか、誰に託したいのかを、オーナー自身の言葉で話してみることから始めてみてはいかがでしょうか。